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作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年01月17日 16:04:40 游览量: 173

简述:

  在今天之前,北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本,从今日起,北京将要实施新版的租赁合同,无论是对于租客来说,抑或是对于房东、中介机构来说,都有着深刻影响。

  7月8日,北京市住房和城乡亚洲委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本,示范文本自发布之日起正式推行使用。

  据新京报记者了解到,新版本的住房租赁合同示范文本不再按唯一方式区分不同版本,将2008年版的自行唯一、经纪机构居间唯一、经纪机构代理唯一的租赁统一到同一版合同,将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。

  在具体合同执行上,有几点新内容值得关注,一是禁止群租房、隔断房,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题,房东继续出租的,同等条件下原承租人享有优先承租权(原承租人存在重大违约行为的除外)。

禁止隔断房,从政策上升至法律

  除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外,新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。

  记者发现,在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到:根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法〔2013〕13号)的规定,本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

  具体来看,这一段有两层意思,一是禁止隔断房、群租房,二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。

  群租房人数较多,居住环境差,管理薄弱,违章用火、用电、用气现象大量存在,消防安全隐患巨大。2017年,大兴西红门发生的一起严重火灾令政府下令严查群租房、隔断房。

  此次政府发布的新版租赁合同示范文本中,将隔断房和群租房纳入进去,并受到法律约束,意义重大。在58安居客亚洲研究院首席分析师张波看来,虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求,但是实际运营过程中,不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式,包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳,租赁合同本身受合同法约束,违反租赁合同将会影响出租方利益,甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此,本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级,对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

“N+1”将面临巨大政策风险

  7月初,闫丽(化名)发朋友圈吐槽说,自己租赁的房子要被拆除了。闫丽告诉新京报记者,这个房子是从机构手中租赁的,将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后,就收到了拆除的通知。

  目前在部分出租房中,仍存在房屋打隔断行为,最常见的做法是,将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用,这被称之为“N+1” 模式。

  由于客厅面积大、价格相对合适,且经过租赁机构装修后,居住环境大大提高,这种房源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在,而分散式长租公寓运营机构可以通过“N+1”的模式,来提高盈利水平。

  但由于属于隔断房的一种,客厅、起居室本不具有居住功能,是疏散通道,如果用来居住,会增加消防安全隐患。此外,在当下的租赁市场中,隔断房的隔断材料是否具备防火效果,这个仍存在潜在风险。因此,“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中,“N+1”房源曾部分受到清理,此后,也是发现一处查出一处。

  有中介机构的亚洲人员告诉记者,目前北京对于“N+1”态度是,如有举报,就会立马拆除。

  中原千亿首席分析师张大伟表示,租赁企业目前还处于野蛮发展中,隔断房源比例非常高。从政府政策看,隔断违规一直没有变过。在新版合同中,再次明确了这一点,不得改变房屋结构,对于租赁企业来说,将面临非常大的政策风险。

上海、广州、苏州试行“N+1”

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