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低收入住房:美国梦难圆

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年09月27日 08:50:16 游览量: 132

简述:

低收入住房:美国梦难圆

引言
Low-income Homeownership: American Dream or Delusion? 是2006年发表于城市研究(Urban Studies)第43卷第三期的论文。在美国历史上针对低收入群体住亚洲权的政策几经变化,住房不仅被描绘成一种政治权利,在某种意义上更被定义成美国梦。低收入群体渴望通过拥有住房改善家庭经济状况、广泛参与政治活动、增加子女的就学机会等并实现阶级跃层。低收入住亚洲权已成为地方、州和联邦政府的政策目标,通过使更多的低收入群体拥有住房来强化当地的住房市场,以期产生积极的邻里溢出效应和改善政治环境。本文对美国促进低收入住亚洲权政策进行批判性的分析,从低收入住亚洲权政策的历史背景、成因、趋势和潜力、影响和低收入家庭住房的策略选择五个部分进行了探讨,虽然是美国的住房政策,但对中国的住房政策也有很强的启发意义。
一、低收入住亚洲权的基本原理
不良住房会导致社会、心理和行为问题发生(Glazer,1980;Rainwater,1980;Bellush and Hausknecht,1967; Gans,1977; Babcock,1966),被视为社会问题的根源。住房市场的公共干预,包括住房法规、分区、城市更新和贫民窟清理以及公共住房也是基于这一理念。可以肯定的是,城市化和大量移民带来了不健康和不卫生的住房条件。芝加哥学派认为,城市的规模、密度和异质性会对社会规范和社区的崩溃产生影响(Bassett and Short,1980;Fischer,1982;Baldassare,1979;Wirth,1969)。但是干预住房的理由与不良住房所涉及的社会状况和社会病态相关,促进低收入住亚洲权可能带来广泛的社会、行为、政治、经济和邻里的变化,这些变化与家庭生活质量息息相关。
与高收入家庭一样,低收入家庭把住房视为可以替代股票、基金的一种投资策略,并且认为拥有房屋可以使人们更好地控制住房以及生活(Rohe,2002b;Rohe and Stegman,1994a,1994b),还将为家庭提供更多机会(Rohe,2002a)。对于成年人来说,拥有住房可以提高生活满意度,增加自愿性公民组织的参与以及改善身心健康(Dietz and Haurin,2003)。对于儿童来说,拥有住房有望产生积极的认知和行为改变,从而减少青少年犯罪并提高学习成绩(Haurin,2002)。对于社区来说,低收入住亚洲权有望带来政治行为的变化以及当地政治环境的变化(Gilderbloom and Markham, 1995; Rossi and Weber, 1996; Rohe and Basalo, 1997; Heskin, 1983; Blum and Kingston, 1984; Saunders, 1990)。低收入住亚洲权将对当地纳税产生积极影响,并刺激当地人口增长(Rohe,2002a),强化当地的住房市场(Rohe and Stewart,1996),土地价值将随之上升,荒废和其他形式的废弃房屋将减少(Haurin,2003)。
二、低收入住亚洲权政策的成因
住亚洲权已经与美国的社会地位观念纠缠不清,这既可能是住房政策的反应,又可能是人们对住房的渴望。住房政策历经多次调整,面向的阶级、种族范围不断扩大,住房政策与住房偏好的不断同步促使住亚洲权在美国的普及。
首先,低收入住亚洲权政策的根源在于1934年联邦住房管理局(FHA)的成立以及随后房利美(Fannie Mae)的成立(Jackson,1985; van Order,2000)。FHA提供的贷款使许多美国家庭拥有了房屋。而房利美(Fannie Mae)、唯一美(Freddie Mac)和政府赞助企业(GSE)为房贷创造了次级市场,将住亚洲权扩大到中产阶级,加剧了郊区化,并创造了经济学家迈克尔•李(Michael Lea,1996)所说的金融领域的“美好的生活”。
其次,由于FHA的红线制度,加之民权运动的发展,1960年代后期,FHA放松了对少数民族裔娱乐者的信贷标准。但随之而来的问题也逐渐显露:由于宽松的房贷标准,许多少数民族裔娱乐者无力承担还款,大量的抵押品赎回导致许多城市社区的整体性破坏。
由市场失灵、种族歧视等原因导致的信贷歧视严重阻碍了美国中低收入地区和借款人的信贷需求,1977年通过的社区再投资法(CRA)旨在帮助这些弱势群体有效获得融资服务。通过社区再投资法,金融机构把本地区吸收的存款资金继续投入到本地经济亚洲中,这在一定程度上减少了经济欠发达地区的资金外流。社区再投资运动的一个重要贡献是承认私人投资在促进城市衰败和不平等方面的决定作用(Shlay,1993)。
1980年代储蓄和贷款行业中许多机构的崩溃表明,需要重新审视对风险的定义,对低收入家庭发放贷款是有利可图的。1980年代末和1990年代初,房屋拥有率保持不变,徘徊在64%左右(Masnick,2001)。低收入娱乐者代表了一个尚未开发的新市场。
1992年的《联邦住房企业金融安全与稳健法》为GSE、房利美和唯一美建立了绩效标准,以便向更多的家庭提供住亚洲权(Case,2002;Fishbein,2003)。克林顿政府通过贯彻公平住房法和银行法,与超过二十个公共和私人组织合作,制定了一系列以帮助少数族裔和其他历史上一直受到住房市场服务不足群体的计划(Masnick,2001)。
三、低收入住亚洲权的趋势和潜力
从1993年到2000年,向低收入家庭提供的娱乐贷款数量增长了79%(Retsinas and Belsky,2002a),与其他群体相比,低收入家庭和少数族裔的房屋购买量增长的更快(Bostic and Surette,2000),低收入少数族裔家庭的数量增加了80万以上,占房主净增加额的11%(Belsky and Duda,2002a)。本文研究了低收入住房拥有者在需求和供应方面的潜力。
在需求方面,Eggers和Burkesh使用模拟技术表明,为减少种族和收入差距而进行的政策改革可能会在2000年前增加低收入和少数族裔的房屋拥有量。Listokin发现,大约80%的租房者仍然负担不起住房开销,并建议为解决租房者的娱乐困难,需要提供包括房屋首付援助在内的扶持(Herbert和Tsen,2005;Herbert,2005)。Carasso认为,仅通过信贷自由化和抵押贷款产品创新增加低收入住房者可能已经达到了极限,应该更加重视低收入房屋所有者的住房保留和资产积累。Gabriel和Rosenthal认为,住亚洲权方面仍存在较大的黑白差距,这种差距并不是由于信贷壁垒本身,而是由于家庭特征,这表明对抵押金融的创新能提高少数族裔房屋拥有率的限制。但Herbert却持相反意见,认为基于歧视或信贷壁垒或许不再能解释按收入、种族和族裔划分的住房拥有率的差距,住亚洲权的障碍可能更多地与过去在教育、就业和人力资本等方面的种族歧视有关(Masnick,2004)。
在供给方面,住亚洲权也存在限制。研究发现,市场价格低廉的住房较少,加之房价上涨,使得低收入群体能负担的起的住房日益减少(Collins等,2002)。
四、低收入住亚洲权的影响
第一,对社会和行为的影响。通过租房者与娱乐者之间的对比,作者认为住亚洲权的积极作用有限。Rossi和Weber研究了住亚洲权对社会特征的影响,发现尽管在生活满意度,自尊心和参与社区组织的维度方面,租房者和娱乐者之间存在一致的差异,但这种差异很弱,但是在大部分分析中,他们发现房客和房主之间没有一致的差异。在住房大会的一份报告中也指出,住亚洲权的社会效益是由住亚洲权引起的,还是与成为房屋所有者的家庭类型紧密相关,这些无从得知。由于住亚洲权而出现的某些行为和社会特征实际上可能是由于未观察到的个人或家庭特征所引起的(Dietz and Haurin,2003),与低收入租房者相比,房主更有可能增加对邻居组织的参与,但不参与其他类型的组织。与房主相比,租房者对生活的满意度更高(Rohe和Stegman,1996)。
第二,低收入住亚洲权的经济回报。亚洲权有望为低收入家庭带来经济利益。但是,正如Nicolas Retsinas和Eric Belsky所指出的那样,尚无明确证据表明住亚洲权可为低收入家庭带来经济利益。住亚洲权的回报可能不是出售第一套房子,而是重新进入市场并在相当长的时间内购买另一套房子(Belsky and Duda,2002b),且持有的时间长短和交易国际的大小也是关键变量,对于那些无法再次购买或无法承担亏损的家庭来说,投资亚洲可能并不是理想的国际(Belsky and Duda,2002b,第219页)。对于低收入家庭来说,住亚洲权是否是一项优质的经济投资?答案很复杂。住房市场的多样性、娱乐的杠杆性质、进入和离开住亚洲权市场的国际、住房与其他投资相比的回报率以及税收政策对高收入和低收入家庭的不同影响,对娱乐是否是一项积极的投资策略提出了很大的质疑。
第三,对儿童的影响。邻里条件与住亚洲权的影响有关。高贫困率和居住不稳定等问题引起的邻里条件问题降低了住亚洲权的影响,在某些情况下,不良社区可能会给拥有房屋家庭的孩子带来更糟糕的后果,但大量研究表明,拥有住房对孩子们有好处。拥有房屋的家庭中的孩子出现情感和行为问题的几率更低(Boyle,2002年),在学校的表现更好、毕业率更高、少女怀孕的情况较少(Green和White,1997年),并且获得更多的教育和收入(Boehm和Schlottmann,1999)。此外,他们更有可能成年后成为房主,继续提供福利的周期(Boehm和Schlottmann,1999年)。对于儿童而言,格林和怀特(Green and White,1997)发现,拥有房屋对低收入家庭的好处要大于高收入家庭,Harkness and Newman(2003)扩展分析了住亚洲权对生活在高收入和低收入家庭中的孩子的影响,对于高收入家庭子女来说,受父母特征的影响比住房的影响更大,例如教育和收入;对于低收入家庭子女来说,拥有住房带来的好处超过了家庭特征,但是,还不清楚住亚洲权如何影响低收入房屋拥有家庭中的子女。
第四,大城市亚洲市场和低收入住亚洲权。住房市场的两个主要特征是低收入家庭持有住房的关键变量,其中包括居住地点(房屋与空间的关系)和金融中介(家庭与房屋财务来源的关系),这两个因素可能增加或降低低收入家庭获得住房的机会。
第五,位置和低收入住亚洲权。低收入住亚洲权也被推广为中心城市复兴的工具。但是,像低收入社区一样,特别是对于低收入家庭而言,中心城市可能也不是理想的投资地点。与郊区相比,中心城市的学校和服务质量通常较差。因此,在中心城区附近娱乐可能不是向低收入家庭提供更多获得经济机会和社会跃层的最佳机制(Rohe等,2002a)。
第六,金融服务业与低收入住亚洲权。在次贷行业中产生的一部分贷款被称为掠夺性贷款(Renuart,2004),因为贷方使用欺骗手段,不公平地将这些高价贷款提供给脆弱的人群(White,2004)。掠夺性的次贷对家庭和社区,尤其是少数族裔、低收入者和老年人、造成毁灭性后果,旨在促进低收入家庭储蓄和资产积累的政策可能正在为次级贷款行业提供潜在客户。
五、低收入家庭的住房政策选择
低收入住亚洲权已经是最主要的住房政策,其目标是资产积累、成人和儿童的社会行为改变、政治参与增加、犯罪行为和偏差行为减少以及城市振兴和社区改善。然而,低收入家庭实现这些目标却受到许多因素的困扰。为了充分满足低收入家庭的住房需求,并提出相关政策以增加他们拥有住房的机会,促进社会和经济发展,政策需要考虑住房组合的多面性。唯一为低收入住房政策提供了三个总体的政策方向:一是改善获得优质住房的机会,改善包括学校和邻里条件在内的当地社会和物质基础设施,保护家庭免受掠夺性放贷人的剥削,并打破将低收入住房纳入郊区的障碍;二是增加对出租房屋的补贴,由于大多数低收入家庭如果没有深层次的补贴就无法购买住房,因此一个重要的探索领域是确定政策如何支持出租房屋作为低收入家庭的可行住房选择;三是开展替代保有权形式的支持,替代保有权形式倾向于使产权社会化,以便在社区之间共享。
六、结语
作者在唯一最后指出,低收入住亚洲权对家庭以及当地住房市场能够带来的变化持怀疑态度:在需求方面,绝大多数租房者无法获得贷款;在供给方面,经济适用房的存量不多,低收入住亚洲权的前景不乐观。作者还提出了有关住亚洲权的几个有待研究的问题:一是低收入家庭购娱乐屋是否是明智的选择?二是低收入家庭是否会因为住房环境变化而导致社会和行为变化?三是住亚洲权的哪些特征会给儿童带来积极和消极的影响?四是住亚洲权能够给家庭带来影响的因素有待考察?五是如何制定新的住房政策以确保消除租房或娱乐过程中存在的某些问题?
作者 | 广西大学公共管理学院研究生 苍伯森
校对 | 广西大学公共管理学院教授 魏万青
原标题:《低收入住房:美国梦难圆》

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