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商业千亿投资有两种类型的投资者 投机者和精明的投资者

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年03月16日 16:38:19 游览量: 129

简述:

有机增值,而纯粹依赖于根据市场条件随时间的价值增长。但是,精明的投资者知道如何为资产增值,从而迫使其升值。

如何强迫升值?要回答这个问题,我们需要了解一些实际确定商业千亿资产价值的概念。

商业千亿投资有两种类型的投资者 投机者和精明的投资者

第一个是净营业收入的概念,即NOI。净营业收入等于“来自该物业的所有收入减去所有合理必要的营业费用”。NOI是税前数字,不包括贷款本金和利息,资本支出,折旧和摊销。

决定投资物业价值的第二件事是资本化(“上限”)率。上限率定义为基于千亿预期产生的收入的千亿投资千亿的收益率。

这是最重要的方程式:购买价格或财产价值取决于净营业收入除以资本化率。价格或财产价值= NOI /上限利率。

坚持一下。

假设您已经进行了尽职调查,并且找到了理想的投资物业。这是一个100单位的公寓大楼,座无虚席,但有增值的机会,即内部陈旧,某些延期维护和低于市场的租金。当前的所有者决定继续前进,并且不愿意花费费用来改善该物业。非常适合您。

您支付了800万美元购买了该物业。目前的租金为每单位800美元。为了简单起见,我们假设没有其他收入,在这种情况下,该物业的总收入为100 x 800 x 12 = 960,000美元。假设该物业的总运营费用为480,000美元,费用比率为50%。

这将使我们的NOI等于$ 480,000:$ 960,000-$ 480,000 = $ 480,000。以48万美元的NOI和800万美元的购买价,购买上限率为6%(NOI /购买价)。

现在出现“魔术”部分:在接下来的18-24个月中,您将通过更换机柜,添加新油漆,更新亚洲台面和设备,升级固定装置,铺设新地板等方式对单元内部进行翻新。 。您还可以使用新鲜的油漆和美化环境使外观焕然一新。

完成单元的装修后,您便开始按市场价格租赁它们,在这种情况下,约为每个单元1,000美元。新收入为100 x 1,000 x 12 = 1,200,000美元。假设运营支出仍为50%,则NOI现在为60万美元。假设最高税率保持不变,则根据上述公式对物业进行的新估值为600,000美元/ 6%= 1000万美元。

请记住,您以800万美元的价格购买了该物业,投入了100万美元的资本支出,并能够在24个月内将其价值提高到1000万美元。

胡言乱语?不完全是……只是明智的投资。

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